|商业、产园、公寓、持有+销售——《持有测算2.0》突破7000人次学习炒股加杠杆怎么操作，点此文字前往🔗

NO.03/27

🔗持有测算，是投拓圈最近学习的一大热门。昨天后台有投拓朋友留言，希望能聊一聊持有项目的评价指标——EBITDA，这个指标的重要性堪称销售测算中的IRR。

#1

什么是折旧摊销？

讲EBITDA前，我们先来讲讲什么是折旧摊销。

比如新芽开了一个租车公司，假设公司仅采购了1辆宝马7，花了120万块，然后刨去各种乱起八糟开销，第一年净赚10万。

问题来了，这10万块利润需要缴纳企业所得税吗？

表面看租车公司赚了10万块，但车辆10年后残值只有20万。税务机关考虑到车的劳损消耗是一项潜在的经营成本，因此允许每年按照一定的比例折旧——这就是折旧的概念。

同理，在地产自持项目中，你“拿地+盖好+装修”花了10个亿，但是运营个20年，可能项目已经老旧到没有什么价值了（假设后续不维护翻修）——这项损耗，也是潜在发生的经营成本，这10个亿，在后续的持有经营中，允许你在所得税计算中，进行折旧。

折旧是与固定资产相关的概念。摊销与折旧类似，不同之处在于，摊销的对象非固定资产，通常是无形资产——比如品牌授权费！

那么聪明的小朋友会有问题了！既然我已经在每年的所得税清算中，已经折旧了，那未来再转让取得所得，这时候所得税的扣除成本是多少呢？——是残值！

#2

什么是EBITDA

什么是EBITDA呢？

还拿上面“出租车公司”来说，如何算上折旧，辛苦一年下来还亏了。

但是，有时候，只想知道这个生意本身的“经营盈利能力”。

#EBITDA在借贷圈的使用

比如，某商场每年只考虑“经营盈利能力”的话，每年赚5000万，但是折旧费6000万。如果你想借款1个亿的话，对贷款人来说，尽管你商场每年折旧6000万，但这和他没关系，他只知道，你两年就能还他钱。

EBITDA在借贷圈使用广泛，投资机构在对那些需要再融资的账面亏损企业进行评估时，他们通过计算EBITDA来快速检查公司是否有能力来偿还这笔融资。

EBITDA ——即，税息折旧摊销前利润。

图片炒股加杠杆怎么操作

在国内，EBITDA的算法通常都是下面这个公式：

EBITDA=净利润+所得税+固定资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+偿付利息所支付的现金。

#举个例子，假设新芽为了开一家“投拓狗主题酒店”，从银行贷款1亿、利息5%，花了4000万收购了某酒店，5年后价值清零，每年折旧800W。又斥巨资2500W买了'迪丽热巴’5年独家肖像使用权，一年后，在会计准则下，年净利润是1000W，所得税250W。

图片

则，息税折旧摊销前利润就是：1000W+800W+500W+500W+250=3050W。

#3

EBITDA在估值上的运用

正如上文所提，EBITDA最重要的价值，就是可以用来——

【1】用来分析项目自身的经营水平、当期产生现金流的能力，因为它剔除了经营之外的利得和损失。

#比如，同样一个酒店项目，小房企去经营，可能利润率不如万科等房企，但不一定代表该小房企的酒店经营能力不如万科，也许只是因为小房企的利息太高对冲了利润。

在美股市场，EBITDA几乎是最受重视的指标之一，也是因为它能排除很多项目经营之外的人为干扰——折旧费用和摊销费用就具有浓烈的主观色彩，比如，会计做账时会为了某种目的去调节折旧年限、比例、残值等。

【2】通过EBITDA可以快速检查商业地产项目的偿债能力。

【3】在商业地产估值上的运用——对于资产购买方来说，你建设项目花了多少钱和他1毛钱关系都没有，他只在乎买这个资产，多少年能收回成本，回报率是多少。因此，地产基金等投资者往往以20~25倍EBITDA评估项目价值（即4%~5%的现金流回报率，比存银行高一点）。

其实，在商业物业估值中，运用更广泛的指标是NOI，下篇文章，我们具体来聊。

图片

|

图片

图片

图片

图片

• 指标
• 炒股加杠杆怎么操作
• 测算
• EBITDA
• 三分钟